Похоже, что застой на рынке жилой
недвижимости все-таки оказал стимулирующее воздействие на творческую
мысль строителей. И среди множества стройкомпаний наконец обнаружилась
та, которая догадалась предложить покупателям жилье под самым Киевом —
если и не рукой подать, то за 20 минут на маршрутке доехать — по
совершенно невообразимым еще недавно ценам — от $17,3 тыс.
| |
Подумалось: вот она, долгожданная альтернатива сверхдорогим киевским
квартирам и отнюдь недешевым пригородным коттеджам. Правда, практически
сразу за столь оптимистичной мыслью появились и два традиционных
вопроса: откуда такие низкие цены и где тут подвох?
КВАРТИРЫ В
БЛОК-ХАУСЕ. Упомянутая догадливая компания предлагает покупателям
«2-этажные квартиры в блок-хаусе». Если вы зададите слово «блок-хаус» в
интернете, поисковик мгновенно выдаст вам много ссылок на информацию о
входящем в моду новом отделочном материале. Так вот сейчас речь не о
нем. «Блок-хаусом» в данном случае названа группа из нескольких (4—5-ти)
тесно стоящих в ряд домиков. Такая группа очень похожа на уже известные
таунхаусы, но имеет одно существенное отличие. Классический таунхаус —
это комплекс малоэтажных домов, совмещенных боковыми стенами. А в
рассматриваемом «блок-хаусе» между боковыми стенами рядом стоящих
домиков есть промежуток в 5 см. Фактически, каждая такая «квартира» в
блок-хаусе представляет собой отдельный домик, к которому прилагается
1,3—2 сотки (входят в базовую стоимость дома). Как раз, чтобы была
площадка, на которой можно припарковать автомобиль.
Время
строительства занимает 3 месяца. Такие сжатые сроки (как в определенной
мере и невысокие цены) объясняются применяемой технологией —
каркасно-панельной. При ней стены дома собираются на месте строительства
из готовых панелей. Образно говоря, они представляют собой многослойный
«пирог», где в качестве прослойки используется минеральная вата или
пенопласт. В компании утверждают, что по теплозащите их панели
соответствуют 2-метровой кирпичной стене, пишет сегодня. Также
многослойная конструкция панелей сама по себе обеспечивает хорошую
шумоизоляцию. Кроме того, домики обращены друг к другу глухими стенами.
Евроокна и двери — все это способствует шумоизоляции. Но, конечно же,
находясь так близко друг к другу, больше шансов испытывать дискомфорт от
шума соседей, чем живя на отдельных больших участках.
ЦЕНА
ВОПРОСА. Оплата производится поэтапно. Сначала заказчик вносит аванс в
размере $5 тыс. (из них $2 тыс. за землю, на которой будет строиться
домик). Первым этапом является проектирование дома (10% общей
стоимости). Далее следует заливка фундамента и изготовление стен на
заводе (40%). Следующие 30% пойдут на доставку стен на участок, их
сборку, сооружение крыши. Последние 20% будут уплачены за установку окон
и дверей, внешнюю отделку, монтаж инженерных сетей.
Домики
сдаются с подведенным электричеством, разведенными электросетью и
водопроводом, но без внутренней отделки. В стоимость также не входят
бурение скважины, установка станции водоснабжения и сооружение
канализации. Предполагается, что одной скважины и одной станции будет
достаточно для всего блок-хауса. А вот канализацию надо будет делать для
каждого домика. Подключение к водоснабжению и оборудование канализации
добавят к базовой стоимости дома $2000.
ИСТОКИ ДЕШЕВИЗНЫ
Первый
фактор, обеспечивающий относительно низкие цены рассматриваемых
проектов, совершенно очевиден. Как говорится, «размер имеет значение».
Все из самых дешевых домиков действительно очень малы.
Второй
фактор уже упоминался — это современная каркасно-панельная технология.
Она не только сама по себе заметно дешевле традиционных технологий, но
еще и за счет резкого сокращения сроков строительства позволяет избежать
«замораживания» финансовых ресурсов (не так важно чьих — своих,
ипотечных или уже взятых у заказчика). А такое «замораживание», как
известно, является одним из типовых факторов удорожания строительных
проектов.
В этом плане интересно сравнить строительство
блок-хаусов с возведением внешне похожих на них таунхаусов. Вроде как
очевидно, что строить таун-хаус проще и дешевле, чем равный по суммарной
площади блок-хаус, — заметна разница в расходе материалов и
трудоемкости возведения одной общей, фактически — внутренней, стены на
каждую пару домиков и двух внешних стен. Это с одной стороны. А с
другой, наоборот: строительство домика в блок-хаусе может оказаться и
дешевле, и проще. Почему так?
Дело в том, что таунхаус
приходится возводить «целиком», независимо от того, сколько домиков из
него уже проданы: все пять из пяти, или только три, или вообще один. Что
еще хуже, устанавливая цены на квартиры в таунхаусе, строительная
компания, в общем случае, точно еще не знает, как быстро и сколько
квартир будет продано. Как, продав одну квартиру, построить пять?
Поэтому, в цене будет отражаться и стоимость привлечения заемных денег
(необходимых для строительства), и премия за риск остаться с
непроданными площадями.
Домики же в блок-хаусе можно строить
независимо друг от друга, по мере появления покупателей с деньгами.
Более того, компания фактически ничего не теряет, даже если у заказчика,
на определенном этапе, не окажется денег для продолжения строительства.
Тем более, что оплата производится поэтапно, если произошла заминка с
деньгами, можно вполне безболезненно сделать паузу. Поэтому нет
необходимости закладывать в цену большую премию за риски.
БЕЗ
АЖИОТАЖА
При наличии огромного числа нуждающихся в жилье
граждан, при всех достоинствах описанных проектов, очередей из
нетерпеливых покупателей в офисе предлагающей их компании почему-то не
наблюдается. Даже наоборот. Покупатели, конечно, есть, но их, прямо
скажем, немного.
НЕТ ДЕНЕГ. Конечно, нужно делать скидку и на
последствия кризиса, который, как водится, больше всего ударил по не
самым обеспеченным слоям населения. Тот человек, который два года назад
выложил бы два-три десятка тысяч долларов за небольшой домик, сейчас
этих денег, в большинстве случаев, уже не имеет.
ЗДОРОВЫЙ
КОНСЕРВАТИЗМ. Для наших людей привычный материал для малоэтажного
строительства – это кирпич. Что касается новых технологий, то в наших
краях, как сказал один из персонажей всенародно любимого кинофильма,
«дело это новое, неосвоенное». Подавляющее большинство людей отнюдь не
стремится в ряды первопроходцев, испытателей нового, тех, кто делает
что-то не так, как все. Да, каркасно-панельная технология – это
интересно, да, об этом написано много и убедительно, но из чего строят
все? «Все» пока что строят из кирпича. Кирпичный дом выглядит и крепче, и
долговечнее (хотя и утверждают, что ресурс панельно-каркасного дома
составляет 100 лет, но кто в наших краях видел столетний
панельно-каркасный дом?).
НЕЛЬЗЯ «ПОЩУПАТЬ». Еще больше
консерватизм и естественная осторожность проявляются тогда, когда речь
идет о блок-хаусах. Начнем с того, что сегодня покупатель не может
увидеть своими глазами ни единого построенного домика в блок-хаусе.
Начатые есть, законченных пока нет. Когда же будут закончены первые из
блок-хаусов, когда покупатели смогут увидеть эти дома «живьем», в
буквальном смысле, пощупать их, тогда и решение о заказе принимать им
станет куда легче.
НА ВТОРОМ ЭТАЖЕ НЕ ПОТАНЦУЕШЬ. Кроме того,
надо учитывать и то, что блок-хаусы обладают некоторыми особенностями,
которые в глазах части покупателей могут представляться серьезными
недостатками. Так, для обеспечения комфортной жизни в этих малометражных
домиках, большое значение может иметь полноценное использование второго
этажа. Например, в проекте площадью 51 кв. м, на мансарду приходится 20
кв. м. Но эти 20 метров в определенном смысле нельзя рассматривать как
полноценный второй этаж, а только как «эксплуатируемый чердак».
Дело
в том, что при строительстве блок-хаусов использовались «облегченные»
конструкции перекрытий. Поэтому пол второго этажа в блок-хаусе рассчитан
на нагрузку всего лишь 150 кг/кв. м (в отличие от 250кг/кв. м в
коттеджах той же компании). И если два гражданина средней упитанности
вздумают на втором этаже блок-хауса сплясать в обнимку что-нибудь
разухабистое, последствия могут оказаться самыми увлекательными. То
есть, и танцпол, и спортзал второму этажу противопоказаны. А вот для
организации спокойной семейной спальни второй этаж может оказаться
вполне подходящим.
| |
Источник : http://ibud.ua
|
